Verkauf mit Rückmietvertrag

Inhalt des Modells

Beim Verkauf der Immobilie mit gleichzeitigem Abschluss eines Mietvertrags handelt es sich um eine Verrentungsmethode der Immobilie, um gebundenes Kapital freizubekommen. Dieses freigesetzte Kapital kann frei verwendet werden, zum Beispiel zur Aufbesserung der monatlichen Rente bzw. Einkünfte.

Im Zuge des Verkaufs der Immobilie wird ein Mietvertrag abgeschlossen, auf den bereits im notariellen Kaufvertrag Bezug genommen wird. Eine Eigenbedarfskündigung wird ausgeschlossen, sodass Sie als Mieter geschützt sind.

Ausgenommen sind natürlich Umstände, die zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigen würden, wie zum Beispiel ein Mietrückstand in Höhe von mehr als drei Nettomonatskaltmieten oder eine artfremde Nutzung der Wohnung.

Zusätzlich könnte ein Wohnungsrecht vereinbart werden; dies ist jedoch bei entsprechender Gestaltung des Mietvertrags nicht notwendig. Auch ein Nießbrauch wäre in einzelnen Fällen denkbar. In diesem Fall stünde Ihnen weiterhin die „Fruchtziehung aus der Sache“ zu, wie zum Beispiel Mieteinkünfte.

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Ablauf des Verkaufs

Ob der Verkauf mit Rückmiete für einen Immobilieneigentümer das geeignete Mittel ist, um gebundenes Kapital freizusetzen, hängt von vielen Aspekten ab, die im Vorfeld geklärt werden sollten. Ideal ist dieses Verrentungsmodell für ältere Menschen.

Verkauft man in jungen Jahren seine Immobilie, besteht die Möglichkeit, dass im Laufe vieler Monate und Jahre der ausgezahlte Kaufpreis peu à peu in Form von monatlichen Mietzahlungen wieder an den Verkäufer zurückgezahlt wird. Dann hat man sein Wohneigentum aufgegeben, seine finanzielle Reserve verbraucht und muss bis zum Lebensende weiter Miete zahlen.

Wir schauen uns Ihre individuelle Situation gemeinsam mit Ihnen genau an und prüfen, ob ein Mietrückkauf für Sie die richtige Immobilienverrentungsmethode sein kann.

Maßgeblich für die Entscheidung, ob der Verkauf der Immobilie mit anschließendem Mietverhältnis für Sie das Richtige ist, ist natürlich der Verkaufspreis. Dieser muss für den Käufer bzw. Investor im Verhältnis zu der fortan zu entrichtenden Nettokaltmiete so attraktiv sein, dass er sich für den Kauf entschließt. Schließlich scheidet eine Eigennutzung der Immobilie durch den Käufer zumindest auf unbestimmte Zeit aus.

Für ihn ist der Kauf also ein Geldanlageinstrument mit Aussicht auf einen Zuwachs in Form einer Wertsteigerung der Immobilie. Die Verzinsung muss – bei allem Risiko, das der Immobilienbesitz mit sich bringt – zumindest angemessen sein. Zudem verlagert sich ein Teil der Verzinsung des eingesetzten Kapitals auf den Verkauf der Immobilie in einer unbestimmten Zukunft.

Die Differenz zwischen dem Marktwert der Immobilie und dem Kaufpreis ist die Gewinnspanne, die der Investor bei einem Verkauf zu einem noch unbekannten Zeitpunkt erwartet. Es gilt also, den richtigen Verkaufswert auszuloten, der in erster Linie natürlich von Ihnen, aber auch vom freien Immobilienmarkt akzeptiert wird. Gleiches gilt für die monatlich zu zahlende Miete unter Beachtung der Mietregularien.

Zur Wertermittlung der Immobilie kann ein neutraler Gutachter hinzugezogen werden. Dabei muss jedoch beachtet werden, dass Gutachtenwerte von den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen abweichen können. Zu Zeiten sehr niedriger Zinsen war dies sogar regelmäßig in erheblichem Umfang der Fall.

Bei der Immobilienverrentung „Mietrückkauf“ kann in der Regel ein Kaufpreis in Höhe von etwa 70 bis 75 Prozent des Marktwertes erwartet werden. Im Vergleich zu anderen Immobilienverrentungsmodellen ist dies ein sehr hoher Wert. Zu beachten ist jedoch, dass Sie zukünftig Miete zahlen müssen.

Wir stehen Ihnen hier mit unserer jahrelangen praktischen Erfahrung beratend zur Seite.

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Vertragsabschluss

Wie jedes Immobiliengeschäft bedarf auch der Verkauf Ihres Eigenheims einer notariellen Beurkundung. Das heißt, der Kaufvertrag wird vor einem Notar geschlossen. Dabei wird bereits Bezug auf den anschließenden Mietvertrag genommen, und seine wesentlichen Eckpunkte werden ebenfalls im Kaufvertrag der Immobilie festgehalten.

Wir handhaben es so, dass der Mietvertrag direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags unterzeichnet wird.

Der Beginn des Mietverhältnisses hängt von den Fälligkeitsvoraussetzungen der Kaufpreiszahlung ab. Daher wird der Beginn des Mietverhältnisses bei der Vertragsunterzeichnung noch offengelassen.

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Geeignete Immobilien

Grundsätzlich geeignet:

• Häuser

• Eigentumswohnungen

• Mehrfamilienhäuser

Besonders attraktiv:

• Gute bis sehr gute Lagen

• Positive Wertentwicklung

Wichtig:

• Miete muss marktüblich sein

• Rendite für Investor muss stimmen

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Grundsätzlich eignen sich alle Immobilien für einen Rückmietverkauf. Am besten geeignet sind Immobilien in guten und sehr guten Lagen mit zu erwartender positiver Wertentwicklung.

Gleichzeitig sollte der Verkaufswert nicht zu hoch sein, da das Verhältnis des vom Investor eingesetzten Kapitals zu den Mieteinnahmen passen muss (Verzinsung seines eingesetzten Kapitals). Die Höhe der von Ihnen zu zahlenden Miete muss sich wiederum im Bereich vergleichbarer Mieten in Ihrer Region befinden.

Auch der Rückmietkauf einer Eigentumswohnung (Sondereigentum) ist möglich. Nach dem Abschluss des Rückmietverkaufs tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten ein, die im Rahmen der Eigentümergemeinschaft bestehen.

Der Rückmietkauf eines Mehrfamilienhauses ist ebenfalls grundsätzlich möglich.

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Rechtliches

Verkauf bricht Miete nicht, § 566 BGB

Grundsätzlich gilt, dass ein Mietverhältnis nicht durch den Verkauf der Immobilie endet. Vielmehr tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des Voreigentümers ein.

Sollte also der Käufer Ihrer Immobilie diese eines Tages weiterveräußern, ändert sich Ihr Vermieter. Der Mietvertrag bleibt jedoch so bestehen, wie er seinerzeit vereinbart wurde.

Kommt es jedoch zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, kann das Mietverhältnis unter Umständen kündbar werden (§ 57a ZVG). Auch wenn das Szenario einer Zwangsversteigerung eher unwahrscheinlich ist, sollte bei der Auswahl des Käufers bzw. Investors Sorgfalt walten gelassen werden – auch wenn natürlich niemand vorhersehen kann, welche Umstände die Zukunft bereithält.

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Spekulationssteuer

Von der Steuerpflicht ausgenommen sind gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG solche Immobilien, die vor dem Verkauf ausschließlich selbst genutzt wurden oder im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Wenn ein Mehrfamilienhaus verkauft und zurückgemietet werden soll, sollte darauf geachtet werden, ob zwischen Ankauf und Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre liegen. Gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG sind diese Geschäfte in diesem Fall ebenfalls steuerfrei möglich.

Grundsätzlich sollte vor dem Verkauf der Immobilie eine steuerliche Beratung hinzugezogen werden, um Überraschungen zu vermeiden.

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Diskrete Vermarktung

Die Vermarktung erfolgt diskret. Details werden individuell besprochen.

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Vor- und Nachteile

Vorteile

• Vergleichsweise hohe Auszahlung. Sie können zum Beispiel einen Teil des Geldes verzinslich anlegen oder für die Pflege eines Familienmitglieds verwenden. Bitte beachten Sie, dass spätestens mit dem Verkauf der Immobilie noch bestehende Restdarlehen abgelöst werden müssen.

• Verbleib im Eigenheim. Obwohl Sie das in der Immobilie gebundene Kapital freigesetzt haben, müssen Sie die gewohnten vier Wände nicht verlassen.

• Instandhaltungskosten sowie energetische Sanierungen werden fortan vom Vermieter übernommen. Lediglich Schönheitsreparaturen bleiben gemäß der Regelung im Mietvertrag bei Ihnen. Sollte jedoch bereits zum Verkaufszeitpunkt ein Renovierungs- und / oder Sanierungsstau bestehen, wird der Investor dies bei seinem Kaufpreisangebot berücksichtigen.

• Wenn Sie heute verkaufen, liegt das Risiko von möglichen Wertschwankungen der Immobilie zukünftig bei Ihrem Vermieter.

• Durch den Verkauf der Immobilie wird Kapital freigesetzt, was Sie frei verwenden können. So können Sie zum Beispiel einer Erbschaft vorgreifen, ohne die Immobilie verlassen zu müssen. Zu beachten ist allerdings, dass die Mietzahlungen sichergestellt sind. Wenn Sie Ihre Miete nicht mehr zahlen können, wird Ihr Mietverhältnis kündbar.

• Klare Regelung nach Ihrem Tod. Nicht wenige Menschen haben keine direkte Erben oder Sie wollen aus den verschiedensten Gründen ihr Erbe so klein wie möglich halten. Mit einem Mietrück-kauf treffen Sie bezüglich Ihrer Immobilie bereits zu Lebzeiten eine klare Regelung. Vereinfacht ausgedrückt: Mit dem Tod des letzt-lebenden Mieters endet das Mietverhältnis – fertig.

• Anders als zum Beispiel bei der Leibrente mit monatlichen Rentenauszahlungen aus dem Verkauf der Immobilie ist der Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie in der Regel steuerfrei (Drei- bzw. Zehnjahresregel beachten).

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Nachteile

• Das ehemalige Eigenheim gehört einem nicht mehr, man ist als Mieter nur noch Nutzer der Sache. Dessen muss man sich bewusst sein.

• Zukünftige Wertsteigerungen kommen dem neuen Eigentümer zugute. Wie bei Aktien und Wertpapieren ist es auch hier schwierig, DEN perfekten Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie zu finden. Letztlich sollten Sie den Verkaufszeitpunkt vor allem von Ihren persönlichen Umständen abhängig machen.

• In Deutschland ist gut die Hälfte des privaten Gesamtvermögens in Immobilien gebunden. Das Erbe verkleinert sich entsprechend, wenn die Immobilie zu Lebzeiten verkauft und das Geld für eigene Belange verwendet wird

• Mit Beginn des Mietverhältnisses (also nach dem Verkauf der Immobilie und erfolgter Kaufpreiszahlung) wird eine monatliche Miete fällig. Gerät man hier mit drei oder mehr Monatsnettokaltmieten in Rückstand, kann der Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht ausüben. Es muss also sichergestellt sein, dass die Miete auch gezahlt werden kann. Zudem bleiben die Nebenkosten wie Kosten der Versorger, Grundsteuer etc. (umlagefähige Mietnebenkosten) beim Mieter, sprich ehemaligem Eigentümer der Immobilie.

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Fazit

Der Mietrückkauf eignet sich besonders für Senioren, die schnell Kapital freisetzen möchten und im Eigenheim wohnen bleiben wollen.

Er bietet mehr finanzielle Flexibilität als andere Modelle, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung – insbesondere im Hinblick auf die langfristige Tragbarkeit der Miete.